Konut satışları eylülde yıllık yüzde 9,3 geriledi

Ahlatcı Yatırımın konut piyasasına ilişkin değerlendirmesinde, eylül ayında Türkiye genelinde 142 bin 390 konut satıldığı belirtildi. Satışların ağustos ayına göre yüzde 11,8 arttığı, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 9,3 azaldığı kaydedildi. Böylece 2023'ten bu yana en düşük eylül satışı gerçekleşti. Son 24 ayın en yüksek aylık satışı, 265 bin 223 adetle Aralık 2025'te görüldü. Bu dönemde yıllık satış değişimi yüzde 31,2 düşüş ile yüzde 61,6 artış arasında dalgalandı.

Mevsimsellik endeksine göre aralık ayı 134 puanla yılın en güçlü, ocak ayı ise 82 puanla en zayıf dönemi oldu. Eylül ayındaki satışlar yıl ortalamasının yüzde 9,7 üzerinde gerçekleşti. Son üç aylık dönemde ilk el konut satışları temmuzda 42 bin 529, eylülde 51 bin 519 olarak kaydedilirken ikinci el satışlar aynı dönemde 81 bin 74'ten 90 bin 871'e yükseldi.

Eylül ayında ilk el konut satışları yıllık yüzde 3,9 artışla 51 bin 519'a ulaşırken ikinci el satışlar yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871 oldu. İkinci el satışların toplam içindeki payı yüzde 63,8 ile geçmiş eylül aylarının medyanının 0,3 puan altında kaldı. İpotekli satışlarda ilk el konutlar yüzde 9,6, ikinci el konutlar ise yüzde 3,7 artış gösterdi.

İpotekli konut satışları eylülde yıllık yüzde 5,1 artarak 23 bin 397'ye çıktı. Bu satışların toplam içindeki payı geçen yılın aynı ayındaki yüzde 14,2 seviyesinden yüzde 16,4'e yükseldi. Ancak oran, geçmiş 13 eylül ayının yüzde 25,9 olan medyanının 9,5 puan altında kaldı. Geçmiş eylül aylarında ipotekli satışların payı yüzde 8,1 ile yüzde 39,2 arasında değişti. Mart 2026'da yüzde 22,9 ile son iki yılın zirvesine çıkan ipotekli satışların payı, son dört ayda üst üste geriledi.

Ocak-eylül döneminde toplam konut satışları yıllık yüzde 7,2 azalarak 1 milyon 92 bin 919'a indi. Aynı dönemde ilk el satışlar yüzde 0,6, ikinci el satışlar yüzde 10 geriledi. İpotekli satışlar ise yüzde 24,7 arttı. İpotekli ilk el satışlar yüzde 23,3, ipotekli ikinci el satışlar yüzde 25,1 yükseldi. Son 12 aylık toplam konut satışı 1,68 milyon adede ulaştı.

Yabancılara yapılan konut satışları eylülde yıllık yüzde 9,9 artarak 2 bin 167 oldu. Yabancılara satışların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 1,52 olarak hesaplandı.

Konut fiyat endeksi yıllık bazda yüzde 22,3 artarken enflasyondan arındırıldığında yüzde 5,7 geriledi. Üç büyük ilde de reel fiyat kaybı görüldü. Reel düşüş İstanbul'da yüzde 2,3 ile en sınırlı, İzmir'de yüzde 6,8 ile en yüksek seviyede gerçekleşti. Ankara'da reel fiyat kaybı da yaşanırken nominal yıllık fiyat artışları İstanbul'da yüzde 26,8, Ankara'da yüzde 22,0 ve İzmir'de yüzde 21,0 oldu. Aylık bazda en hızlı artış yüzde 2 ile İstanbul'da kaydedildi.

Kira endeksi yıllık yüzde 26,6 artarken konut fiyat endeksi yüzde 22,3 yükseldi. Reel bazda kira endeksi yüzde 2,4, konut fiyat endeksi yüzde 5,7 geriledi. Kiraların konut fiyatlarından daha hızlı artmasıyla amortisman süreleri Türkiye genelinde ve üç büyük ilde kısaldı. İstanbul'da süre 17,1 yıldan 15,9 yıla, Ankara'da 16,3 yıldan 16,1 yıla, İzmir'de ise 16,4 yıldan 16,2 yıla indi. İstanbul'da yıllık kira artışı yüzde 35,5 ile en yüksek seviyede gerçekleşti. Amortisman süresinin kısalmasının konut fiyatlarının ucuzladığı anlamına gelmediği, kira getirisinin yükseldiğine işaret ettiği belirtildi.

Konut kredilerinin ağırlıklı ortalama faizi, 9 Ekim 2026 haftasında yüzde 41,66 olarak kaydedildi. Faiz bir önceki haftaya göre 21 baz puan gerilerken 6 Mart 2026 haftasında görülen yüzde 34,17'lik dip seviyesinden bu yana 7,49 puan yükseldi. Politika faizi yüzde 37 seviyesinde, faiz koridoru ise yüzde 35,5 ile yüzde 40 aralığında bulunuyor. Konut kredisi faizi ile politika faizi arasındaki fark 4,66 puan oldu.

Konut kredisi stoku bir yılda yüzde 34,1 büyüyerek 844,7 milyar TL'ye ulaştı. Enflasyondan arındırıldığında kredi stokundaki artış yüzde 3,4 olarak gerçekleşti. Takipteki konut kredisi alacakları 1,80 milyar TL oldu. Yıllık tüketici enflasyonunun yüzde 29,7 olduğu dönemde konut kredilerinin reel faizi yüzde 9,2 olarak hesaplandı. Reel faizin pozitif kalmasının krediyle konut alımını peşin alıma kıyasla daha maliyetli hale getirdiği belirtildi.

Son Para Politikası Kurulu kararı 10 Eylül 2026'da açıklanırken politika faizi yüzde 37 seviyesinde tutuldu. Diğer kredi türlerinde faiz oranları ihtiyaç kredilerinde yüzde 62,21, taşıt kredilerinde yüzde 39,77 ve ticari kredilerde yüzde 53,02 oldu. Konut kredisi faizinin ihtiyaç kredisi faizinden 20,55 puan düşük olduğu kaydedildi.

Ocak 2022'den itibaren 57 aylık dönemi kapsayan analizde, konut kredisi faizlerindeki yıllık değişim ile ipotekli satışların yıllık değişimi karşılaştırıldı. Faizin yükseldiği 32 ayın 25'inde ipotekli satışlar gerilerken faizin düştüğü 25 ayın 22'sinde satışlar arttı. Bu dönemde faiz değişimi eksi 5,2 puan ile artı 26,1 puan arasında, ipotekli satışlardaki yıllık değişim ise yüzde 72,7 düşüş ile yüzde 302,1 artış arasında gerçekleşti. Toplam 57 ayın 47'sinde faiz ile ipotekli satışların ters yönde hareket ettiği görüldü.

Arz tarafında yapı ruhsatlarının 12 aylık toplamı yüzde 26,2 arttı. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) sektör endeksi XGMYO ise yılbaşından bu yana yüzde 13,9 geriledi. Aynı dönemde 11 GYO hissesinin 7'si yükseldi. RYGYO yüzde 131,8 ile en yüksek getiriyi sağlarken DAPGM yüzde 75,9 ile en sert düşüşü kaydetti. İşlem hacmi en yüksek hisse olan EKGYO yılbaşından bu yana yüzde 0,4 değer kaybetti.

Son bir aylık dönemde 11 GYO hissesinin 8'i geriledi. XGMYO yüzde 19,9, BIST 100 endeksi (XU100) ise yüzde 13,1 düşüş gösterdi. XGMYO yılbaşından bu yana XU100'ün 21 puan, son 12 ayda ise 25,6 puan gerisinde kaldı. On iki aylık dönemde 11 hissenin 7'si değer kazandı. İşlem hacminde EKGYO 2 milyar 150,1 milyon TL, RGYAS 321,8 milyon TL ve PSGYO 245,5 milyon TL ile ilk üç sırada yer aldı.